賃貸物件による不動産活用
土地に賃貸物件を建てることにより、土地は貸家建付地として土地の評価が30%程減額になります。土地の相続評価額を引下げ、土地活用にもつながる方法として、一般的な相続対策方法として挙げられ不動産会社も積極的に提案されていると思います。
しかし、この対策は100%うまくいくものではなく、昨今は経済環境の変化から逆に相続財産を減らすケースも散見されます。この対策を行うには、不動産賃貸業としてのビジネス感覚を持って臨まなければ、相続対策として行った不動産賃貸業が逆に足を引っ張ることになりますので、業者の説明（うまく行くケースしか説明しません）を鵜呑みにせずよく検討されることが必要です。
賃貸物件の不動産活用において、失敗する事例に共通する点は以下のポイントがあります。
① 過剰な借入金
土地は用意して建物の建設資金は借入金で調達することが多いですが、自己資金が少なく借入金の比率が高い場合、物件の収入とのバランスが悪いと、借入金の元本と利息の返済で持ち出しになる、又は、キャッシュ・フローの蓄積が不十分な状態になる可能性があります。
② 物件の収益性
建てることが目的で、当初からの物件の収益性が低い場合や、建設当初より経済環境が変化し空室率の上昇、賃料の引下げ等により収益性が悪化し、収支バランスが悪化する可能性があります。
賃貸経営は、ターゲットとする賃借人や、人口構造、立地等も含めてビジネスとして成立つか、また、物件の単純な想定損益、キャッシュ・フローの説明はよくありますが、修繕によるキャッシュアウト、所得税（または法人税）を含めた経営期間中のキャッシュ・フローや、最終的に処分した場合トータルのキャッシュ・フローがどのようになるのか（結果的にマイナスになることがあります）も含めて、しっかり把握しておくことが必要です。
賃貸経営は長期にわたりますので、リスクが伴います。当初はうまく回っていても、１５年程経過して入居率が下がる中、税金負担や修繕費、リフォーム代が増加するようになり、うまくいかなくなるケースもよくあります。業者はうまいことしか言いませんので、客観的な把握をしておくことが必要です。当事務所では不動産活用のご相談、第三者意見（セカンド・オピニオン）を行っておりますので、ご相談下さい。
関連コラム
記事一覧に戻る