不動産の譲渡に係る税金

不動産の譲渡所得の計算は、以下の計算式で計算されますが、それぞれの項目において注意すべき点があります。

譲渡所得＝総収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除額（特例に該当する場合）

Ⅰ. 総収入金額

総収入金額＝売買価額＋清算金等

通常は不動産売買契約書に記載されている売買金額になります。ただし、契約書の特約条項に記載されている事項で、実測清算金や固定資産税精算金など不動産本体の価格以外に金銭の受取りをする場合がありますが、それらも収入金額の中に含まれますのでご留意下さい。

Ⅱ. 取得費

1. 土地・建物の取得費がわかる場合

取得費＝購入建設価額＋設備費＋改良費＋付随費用

取得費には当初購入した時の土地・建物の購入代金、建設代金に加え、設備費（資産を取得した後で付加した設備の費用）、改良費（資産を取得した後で加えた改良の費用で通常の修繕費以外）が含まれます。更に、取得に係る以下のような付随費用も取得費の範囲に含まれます。

・主な付随費用（事業所得などの必要経費に算入されたものは含みません）

① 仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税

② 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

③ 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

④ 土地の測量費

⑤ 所有権などを確保するために要した訴訟費用（所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合にかかった訴訟費用。相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は含まれません）。

⑥ 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

⑦ 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

⑧ 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

なお、相続や贈与で取得したときは、死亡した人や贈与した人の取得の時期がそのまま取得した人に引き継がれます。

2. 土地・建物の取得費がわからない場合

昔に取得した不動産は契約書や領収書などの証憑が残っていない事が多く、取得価額が不明な場合は売却価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことが認められています。

ただし、「概算取得費」は取得費がわからない場合に強制される計算方法ではなく、公表されている統計数値を用いて計算する方法があり、市場価格を反映したより近似値の取得費が計算できる場合は合理的な計算方法として認められます。

① 建物

「建物の標準的な建築価額表」の建築単価を基に、建物床面積から取得費を算定し、譲渡時までの減価償却費相当額を控除した金額。

② 土地

売却価額を基に、「市街地価格指数」を用いて、取得時点の価格指数と譲渡時点の価格指数の比率により算定した金額。

概算取得費は売却価額の5%を取得費とみなしますが、概算取得費による取得費は実際の取得価額より低くなってしまうケースがあるため適用には注意が必要です（関連コラム：取得価額が不明な土地・建物の譲渡所得における取得費計算）。

Ⅲ. 譲渡費用

不動産の売買を実現させるために直接要した費用が対象範囲となります（主なものは以下のとおり）。なお、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売却代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

① 土地や建物を売るために支払った仲介手数料

② 印紙税で売主が負担したもの

③ 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

④ 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額（未償却残高相当額）

⑤ 土地などを売る契約をした後、その土地などをより他へ高い価額で他に売却するために既契約者との契約、解除に伴い支出した違約金。

⑥ 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料等

Ⅳ. 譲渡所得に係る税率

不動産の譲渡所得に係る税金は、不動産の所有期間が5年超か5年以下かによって変わります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39%（所得税30%＋住民税9%）

長期譲渡所得（所有期間5年超）：20%（所得税15%＋住民税5%）

所有期間は、建物の減価償却計算の経過年数のように6ヶ月以上は1年、6ヶ月未満は切捨てのように計算せず、売却年度の1月1日時点で判定します。よって、所有期間が5年以上6年未満の場合は以下の例のように注意が必要です。なお、取得日・譲渡日は原則として不動産の引渡日ですが、新築家屋以外は、契約効力発生日も使用することができます。

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取得価額が不明な土地・建物の譲渡所得における取得費計算